2023年11月21日
海外不動産投資に関する情報を収集する中で、以下のような疑問を持つことはないでしょうか？
・初心者には海外不動産投資のハードルが高いのでは？
・海外不動産投資をする理由やメリットは？
・海外不動産投資にはどんなリスクがあるの？
日本人が海外不動産を購入・運用・売却するというのはリスクが高く難しいと考えられることも多いですが、近年では海外不動産投資に精通した不動産会社や金融機関が増えてきています。
初心者でも日本にいながら世界中の不動産に投資をすることができるため、リスクの分散とポートフォリオの拡充を図るために海外不動産投資を検討するのも合理的な選択といえます。
本記事は「海外不動産投資初級編」の記事群の5本目です。全6本の記事をお読みいただくことで、初心者が抱える海外不動産投資をするうえでの疑問や不安を解消することができるでしょう。
初心者でも海外不動産投資はできるということをご理解いただき、資産形成に役立てていただければ幸いです。
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海外不動産を管理する際の方法には、以下4つの選択肢があります。
■自主管理
■日本国内の管理会社にアウトソーシング
■海外現地の管理会社に直接アウトソーシング
■海外現地の管理会社に日本国内のエージェント経由でアウトソーシング
自主管理とは、管理会社を介さずにオーナーが自ら賃貸管理を行うという管理方法です。自主管理の場合、入居者募集や賃貸借契約の締結、クレーム対応、修繕工事の手配といった賃貸経営をするうえでの実務を全てオーナー自身で行う必要があります。
自主管理をすることで管理委託料というランニングコストを節約することはできますが、賃貸経営や建物および設備のメンテナンスに関する経験と知識が豊富にあるプロの投資家でない限り、自主管理をするのは現実的ではないでしょう。
日本国内の管理会社の場合、管理委託料は賃料の5%（海外では10%）程度であることが多いため、賃貸経営上の実務を全て自分で行う労力と時間の大きさを考えれば、賃貸管理は管理会社にアウトソーシングするのが得策といえそうです。
日本国内に拠点を置いていても、海外現地の提携会社、同じ会社の海外支店、グループ会社等とのネットワークを有している管理会社であれば、賃貸管理をアウトソーシングすることができます。
日本国内の管理会社にアウトソーシングする場合、実際に現場実務を行うのは海外現地のスタッフですが、オーナーとの窓口は当該国内の管理会社のスタッフであるため、言語や時差等の障壁を感じずにコミュニケーションをとりやすいでしょう。
一方、日本国内の管理会社にアウトソーシングした場合はその先に海外現地の提携会社、同じ会社の海外支店、グループ会社等の関係者が多くなります。その分、入居者の希望のニュアンスが伝わりにくい、責任の所在が曖昧になるといった懸念点もあります。
所有している海外不動産の周辺エリアに所在する現地の管理会社に直接、賃貸管理をアウトソーシングするのも選択肢の一つです。
海外現地の管理会社にアウトソーシングする場合、実際に現場実務を行うスタッフと直接やりとりができるため、より現場に近い情報をオンタイムで得やすくなる可能性が高いでしょう。
現場に近い場所からダイレクトにコミュニケーションができるため、海外現地の管理会社に直接アウトソーシングするのが最も合理的といえそうです。
ただし、現地の商慣習や言語を理解し、時差に気を付ける必要があります。
管理会社という立場ではなく、オーナーの代理人として第三者的な立場から海外現地の管理会社を選定するサポートをするエージェントも存在します。
エージェントは自らが賃貸管理をするのではなく、オーナーに対して海外不動産の賃貸管理に関するセカンドオピニオンを提言したり、オーナーが海外現地の管理会社とやりとりをする際のサポートをしたりする存在です。
エージェントという第三者的な専門家からアドバイスを受けられることで、フラットな目線で管理会社を選定しやすくなるでしょう。
当社では本管理方法をおすすめしております。
海外不動産投資で管理会社を選定する際の選び方・基準となるのは以下の5つです。
■管理実績
■販売会社との提携の有無
■対応言語
■日本人スタッフの有無
■時差の問題
不動産管理は物件ごとの個別性が強く、各物件において起きやすいトラブルやその効果的な対処法が千差万別です。海外不動産においては特にエリアによって商慣習や法律等の周辺環境が大きく異なります。管理実績が豊富な管理会社ほど、数多くの物件に触れ、オーナーおよび入居者と多種多様な折衝や交渉、トラブル解決をした経験がある場合が多いでしょう。
管理実績を見る際は以下の点に着目すると定量的に評価ができます。
・管理戸数
・管理エリアの幅広さ
・管理経験年数
・空室率
管理戸数は多い方が、管理エリアは広い方が、会社の設立年数は長い方が、空室率は低い方が、管理実績が豊富で優秀な管理会社であるといえます。
販売会社と管理会社は同じ会社であることが望ましいですが、エリアや法律等によっては分けなければならない場合もあります。別会社になる場合、物件を販売する会社とそれを管理する会社が提携している方が、両者が別個独立である場合よりも以下2つの理由でオーナーにとってメリットが大きいといえます。
・販売会社と管理会社間で物件に関する情報を正確に引き継げる
・購入の段階で管理に関する相談もできる
物件を購入する段階で販売会社に、提携する管理会社があるか、その管理会社とのリレーションがどれほど強固かを確認しておくといいでしょう。
現地の管理会社とやりとりをする際には、英語や現地の言語を使う場面が出てくる可能性があります。英語であれば電話やメールで簡単なやりとりができるかもしれませんが、英語以外の言語は馴染みがなく簡単なやりとりでも困難な投資家も少なくないでしょう。
語学力に長けている投資家でない場合は、日本国内の管理会社の方がスムーズに賃貸経営ができるかもしれません。
言語障壁および商慣習の観点から、日本人スタッフが在籍している管理会社を選ぶ方が賃貸経営をスムーズに行いやすいでしょう。
日本人スタッフが在籍していない現地の管理会社の場合、言語障壁に加えて、商慣習に大きな差がある可能性があるため注意が必要です。管理業務における対応の質やスピード等における商慣習が日本人と外国人で異なるということもあり得るということは認識しておきましょう。
アメリカやヨーロッパなど、日本と時差のあるエリアに不動産を所有する場合には時差の問題が生じます。現地の管理会社にアウトソーシングする場合には、時差による障壁が生じ得ることを忘れてはいけません。エリアによっては日本と半日近くの時差があり、コミュニケーションがオンタイムで取れない場合もあるでしょう。
大きな時差のあるエリアとのやりとりにおいては、電話連絡が困難になったりメールの返信がオンタイムでしにくかったりすることが考えられるため、時差という観点においては日本国内の管理会社の方が有利かもしれません。
管理は賃貸経営において最も長期間に渡って続く工程であることから、どの管理会社に委託をするかという点は入念に吟味する必要があります。管理実績はもちろん、言語や時差、商慣習における日本と海外の違いにも留意したうえで総合的に判断しましょう。
管理会社を選ぶにあたっては販売会社とのリレーションの強さも非常に重要であるため、管理会社との信頼関係が築けている会社から物件を買う方がスムーズに賃貸経営を行いやすいといえます。
海外不動産投資は取得が目的ではなくスタートです。取得した後の物件マネジメント、空室募集、税制、売却、相続といったところまで一気通貫で任せられるエージェントを見つけることが重要です。海外不動産投資は弊社アイ・インターナショナルにお任せください。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等については、お気軽にお問い合わせください。
