海外不動産投資初級編④3つの観点から解説!初心者が海外不動産投資をするのにおすすめのプランは?

海外不動産投資に関する情報を収集する中で、以下のような疑問を持つことはないでしょうか?

 

・初心者には海外不動産投資のハードルが高いのでは?

・海外不動産投資をする理由やメリットは?

・海外不動産投資にはどんなリスクがあるの?

 

日本人が海外不動産を購入・運用・売却するというのはリスクが高く難しいと考えられることも多いですが、近年では海外不動産投資に精通した不動産会社や金融機関が増えてきています。

 

初心者でも日本にいながら世界中の不動産に投資をすることができるため、リスクの分散とポートフォリオの拡充を図るために海外不動産投資を検討するのも合理的な選択といえます。

 

本記事は「海外不動産投資初級編」の記事群の3本目です。全6本の記事をお読みいただくことで、初心者が抱える海外不動産投資をするうえでの疑問や不安を解消することができるでしょう。

 

初心者でも海外不動産投資はできるということをご理解いただき、資産形成に役立てていただければ幸いです。

 

 

3つの観点から解説!初心者が海外不動産投資をするのにおすすめのプランは?

 

初心者が海外不動産投資をする際におすすめのプランについて、以下3つの観点からそれぞれ判断します。

 

■投資規模(金額)は?

■投資エリアは?

■「プレビルド物件」ってどうなの?

 

海外不動産投資におすすめの投資プランは、投資家の知識や経験値の量、目指すゴール等に応じて異なります。初心者の方はプロの客観的な意見も聞きながら、ご自身に適したプランを選択しましょう。

 

初心者の方は、取引量や取扱案件が多いエージェントなどのプロから客観的な意見を聞きながら、いくつかのプランを提案してもらい、メリットデメリットをよく考えて、ご自身に適したプランを選択しましょう。

 

 

投資規模(金額)は?

 

初心者には1000万円以下で、後述のプレビルド等では頭金無し毎月数万円で始められるプランもございますが、せっかく海外不動産投資を行うのなら、3000万円程度で始めた方がメリットを享受できる可能性が高まるでしょう。理由は以下の3つです。

 

・比較的小規模であればリスクも限定的

・初心者はまず小さくスタートしてみることが重要

・海外不動産投資をするにあたり、融資を受けられる場合がある

 

海外不動産投資では、現金一括での購入が一般的です。しかし、投資規模が一定の金額(円換算で2000万円が目安)以上になると金融機関からの融資を受けて始める場合もあり、10年単位の期間でローンを組むこともあり得ます。

 

ローンを組むと返済と金利の支払いが毎月の固定コストとして発生するため、初回の投資で億単位の規模で投資をするのはハイリスクといえるかもしれません。投資のリスクは投資規模と比例するため、比較的小規模の投資であればリスクを限定的な範囲にとどめることができます。初心者はまず小さくてもスタートを切ることが重要です。

 

ただし、現金を数千万円以上の規模で持っており、1000〜3000万円程度の現金を一度に拠出することが大きなリスクではない方は融資を受けずに現金一括で購入するのも選択肢の一つでしょう。現金一括で購入すれば毎月の返済と金利の支払いがなくなるため、固定コストを大きく削減できるためです。

 

海外不動産投資の融資については、「海外不動産投資でローンを組む方法5選!①現金一括で購入または現金を担保に融資を受ける」「海外不動産投資でローンを組む方法5選!②株や債券を担保にする」「海外不動産投資でローンを組む方法5選!③国内不動産を担保にする」「海外不動産投資でローンを組む方法5選!④海外不動産を担保にする(国内金融機関編)」「海外不動産投資でローンを組む方法5選!⑤海外不動産を担保にする(海外金融機関編)」の各記事をご参照ください。

 

自分が取り得るリスクの大きさを考慮したうえで、まずは小さくてもスタートを切ってみるということが初心者には重要といえます。

 

 

投資エリアは?

 

初心者の海外不動産投資家におすすめの投資エリアは以下3エリアのいずれかの主要都市でしょう。

 

・アメリカ

・ヨーロッパ

・東南アジア

 

いずれのエリアも主要都市であればカントリーリスクが比較的低く、不動産投資を行うマーケット環境(人口規模や経済成長、法制度等)も十分に整っています。

 

一般的に物件価格が高いと考えられがちなアメリカ本土にも

 

東南アジアでは人口増加が進んでいるため安定的な住宅ニーズが期待できるでしょう。フィリピン、マレーシア、タイなどにおいて人口ボーナス期(生産年齢人口(15~64歳)に対する従属人口(14歳以下の年少人口と65歳以上の老年人口の合計)の比率が低下し、経済成長を促される状態)が数十年先まで継続することが予測されています。

 

<人口ボーナス期がいつまで続くか?>

フィリピン2062年
マレーシア2050年
タイ2031年

 

 

全世界の人口ランキングでは上位5カ国中、4カ国がアジアの国々であり、東南アジアおよび東アジアではインド・インドネシア・パキスタンがランクインしています。上記5カ国の中で人口増加率が最も高いのはパキスタンで、パキスタンの人口増加は今後世界的に注目すべき規模になりそうです。

 

<全世界人口ランキング>

順位国名総人口(千人)
1中国1,441,860
2インド1,366,418
3アメリカ329,065
4インドネシア270,626
5パキスタン216,565

 

<全世界人口増加率ランキング>

順位国名
50パキスタン
106インドネシア
114インド
160アメリカ
172中国

※上掲「全世界人口ランキング」のベスト5のみを抜粋

 

海外不動産投資では、投資可能なエリアや物件規模などにおいて独自のプランを用意しているエージェントに相談するのが得策といえるでしょう。

 

 

「プレビルド物件」ってどうなの?

 

プレビルド物件とは、完成を2〜3年程度後に控える未完成物件のことで、着工前ないし工事中の段階で物件を購入することになります。

 

以下で詳説しますが、プレビルド物件にはメリットがある反面、初心者にとっては看過しがたいリスクもあるため、必ずしも初心者向けの物件とはいえないという点には注意が必要です。

 

本項目でこれらの点を正しく理解し、中級者以上の投資家になった際にプレビルド物件への投資でリスクを回避してメリットを享受するための見識を深めましょう。

 

プレビルド物件のメリットは以下2つです。

 

・割安な価格で購入できる

・支払い方法が柔軟

 

 

一般的にプレビルド物件は竣工後の同じ物件よりも割安な価格で購入することが可能です。新築物件は一般的に中古物件よりも割高であるため、新築で最も良い状態の物件を割安な価格で購入できるのはコストパフォーマンスが高いといえるでしょう。

 

プレビルド物件は工事が進み、完成が近づくにつれて以下のグラフのように購入できる価格が上がります。

 

<プレビルド物件における時間の経過と価格上昇の関係>

※上掲グラフはイメージです。必ずしも単調増加するとは限りません。

 

プレビルド物件を購入し、竣工後すぐに新築物件として売却することで、数年程度の短期間で数千万円規模の売却益を得られる可能性もあります。

 

プレビルド物件を購入するにあたっては、売主であるデベロッパーが分割支払いのプランを用意していることがあります。例えば、3年後に竣工予定のプレビルド物件を購入する場合に、物件価格の10%程度の頭金を含む約60%を竣工までの3年間で分割して支払い、竣工後に残りの約40%を2年間で分割して支払うというプランです。

 

日本で不動産を購入する場合、売主には一括支払いが原則(手付金、中間金等を除く)ですが、プレビルド物件では売主(デベロッパー)が柔軟な分割支払いプランを用意していることがあります。

 

一方、プレビルド物件には以下2つのリスクがあるため注意が必要です。

 

・デベロッパーの倒産や経営悪化、現地の政情不安等により建物が完成しない可能性がある

・完成後の物件を見ずに購入することになる

 

 

竣工前の物件を購入するということは、デベロッパー側の事情によって建物が予定通りに完成しないリスクがあるということです。

 

実際に経済ショックの影響で建設工事が中断し、10年以上経っても引き渡されていない物件も過去にありました。物件を購入して代金を支払ったにも関わらず予定通りに引き渡しを受けられないという点は購入者の最大のリスクでしょう。

 

リスク対策として、物件購入前にデベロッパーの信頼性を見極めることが必要です。具体的には財務状況、分譲実績、存続年数等から中長期的に事業を継続できるデベロッパーかを判断しましょう。

 

 

日本で完成物件を買う場合は、必ずといえるほど物件購入前に室内の内覧をするのが一般的ですが、竣工前の物件においてはそれができません。プレビルドで購入して物件の引き渡しを受けた後に実際の内装を見てみたら、当初のイメージと異なっていたという事態が発生する可能性があります。竣工するまで内装や室内からの眺望等を自分の目で確認することができないというリスクを理解しておくことが必要です。

 

ただし、プレビルド初期で購入して完成直後に売却して利益を得る場合や、完成後も保有し続けてリーシングをして家賃収入を得る場合などの投資として購入する場合は、必ずしも内覧をしないのがリスクになるとは言い切れないでしょう。

 

リスク対策として、昨今では工事の進捗をリアルタイムでWebに公開したりVR対応したりしているデベロッパーもあるためそれを利用する、プレビルド物件の取引経験のあるエージェントにデベロッパーの開発実績もアドバイスしてもらうといったことが挙げられます。

 

プレビルド物件のリスクについてお話ししましたが、弊社アイ・インターナショナルでは、上記のようなリスクを可能な限り抑え、初心者の方でも取り組みやすいプレビルド物件(低単価、分割払いOK、値上がり益を狙いやすい、購入翌月から家賃を得られる、買い戻し特約付きなど)をご紹介することが可能です。

 

まとめ

 

初心者が海外不動産投資を検討する際には、第一歩として初心者にあった投資プランからスタートするのが適切でしょう。ご自身の資産状況や投資の目的、取れるリスクの大きさ等を勘案して、どのような方法で資産形成をするのが最も合理的かをプロの意見も聞きながら客観的に判断するのが、海外不動産投資を成功に導く近道になるかもしれません。

 

そのためには、各投資家の知識や経験値等に応じた豊富な投資プランの中からその投資家に最適なプランを提案できる不動産会社に相談するのが合理的といえます。弊社アイ・インターナショナルでは、幅広い選択肢の中から投資家それぞれの好きな国、好きな都市の投資案件をご紹介できるため、初心者の方でもご満足いただけるでしょう。海外不動産投資は弊社アイ・インターナショナルにお任せください。

 

なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等については、お気軽にお問い合わせください。