2023年8月4日
1ドル＝150円目前！32年ぶりの円安水準で、外国人投資家にとっては今がチャンス。読後にはぜひ投資のご相談を！（2022/10/17時点）
前回のPart①では、伝統のある文化と整った生活環境が魅力の日本が、新型コロナウイルスにおける水際対策の緩和や歴史的な円安の後押しを受けて、今不動産投資先として大注目を集めていることについて解説しました。
まだPart①をご覧になっていない方はこちら
日本の魅力や現在の日本社会に対する理解が深まったところで、今回は最終編となるPart②です。Part②では実際に日本で不動産投資を始めるにあたり、気になる日本のマンション事情や、物件を選ぶ際に重視したいポイントを具体例とともに解説します。すでに海外投資家による日本不動産の争奪戦が始まっているため、チャンスを逃すことがないようぜひ最後までご覧ください。
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超高層マンション、通称タワーマンションにおいては、年によって建築の波こそあるものの、日本において多くの注目を集めるようになりました。元々は首都圏や湾岸エリアを中心に建築されていましたが、近年は地方都市までその波が波及しています。新型コロナウイルスの影響により建築計画に遅れが見られるケースも増えておりますが、今後も多くのタワーマンションが建築されていくと予想されています。
超高層マンションの完成(予定)年次別計画戸数(全国)
出典：株式会社不動産経済研究所「全国超高層マンション市場動向」
しかし、タワーマンションにも良し悪しがあるという点を忘れてはいけません。たしかに、タワーマンションはスタイリッシュな外観と充実した共用施設（ジム・プール・ラウンジ・コンシェルジェサービスなど）から多くの人々の憧れの的になっていることは定かですが、全てのタワーマンションが不動産投資用の物件に適しているかというと、そうとも限りません。居住用として購入する場合は、自分自身あるいは同居人の好みで物件を選定すれば問題ないでしょう。一方で、数年使った後に売る事や貸す事も考えている場合や、純粋な不動産投資用として購入される場合は、重要なポイントを押さえたうえで、物件を選ぶ必要があります。単に「新しい」や「高く売れそう（貸せそう）」という理由だけで物件を選択すると、思うように賃料が取れなかったり、空室期間が長引いてしまう恐れがあるため注意が必要です。
それでは、実際に日本で不動産投資を始めるにあたって、どのようなポイントに注意して物件を選定したらよいのでしょうか。これらのポイントを押さえることができるかによって、不動産投資の運用成果は大きく変わってきます。成功させる確率を少しでも上げるために、必ず熟読してください。
一つ目のポイントは立地です。物件を選ぶ際の最重要ポイントです！これは日本に限らず、世界中どこの国で不動産投資を行うにしても同様です。好立地の条件として、最低でも以下の項目は押さえましょう。
・人口が多い
・高所得者が多い
・駅からの距離が近い
・コンビニやスーパー、病院が近い
やはり、日本においては、東京都港区の3Aエリアと六本木周辺が非常におすすめです。
3Aエリアとは、麻布・青山・赤坂エリアを指します。
これらのエリアがおすすめである理由は、以下の3点です。
・交通の便が良い
当エリアには複数路線利用可能な駅が多く、新幹線を使う事も容易ですし、多数の高級ホテルや大型施設からはリムジンバスで空港へのアクセスも楽なので、海外や地方との往来が非常に便利です。
（例）
＜主要駅＞
赤坂見附駅
青山一丁目駅
麻布十番駅
六本木駅
＜新幹線＞
東京駅
品川駅
＜リムジンバス＞
グランドハイアット
ホテルオークラ → 羽田空港or成田空港
ANAインターコンチネンタルホテル
・外国人エグゼクティヴが多い
このエリアには外資系企業や大使館が密集しており、それらに勤める外国人の方が多く居住しています。また、外国人ファミリー向けにインターナショナルスクールや輸入食材を扱うスーパーがあり、多くのクリニックやカフェ、レストランなどは英語での対応が可能ですので、外国人に非常に人気です。
・資産価値が高い
交通の便が良いことや賃貸需要が高いエリアであることから、資産価値が下がりにくい点も大きなメリットです。東京都の中でも最上位のブランド力を誇るエリアです。
すでに日本に住んでいる外国人の方々からすると、これらのエリアは非常に馴染み深いでしょう。しかし、観光地とはまた異なるため、外国人観光客からの知名度はやや劣るかもしれません。土地勘が無い状態で物件探しを行うことは危険であるため、当エリアで取引実績のある不動産会社にご相談の上、日本はアフターコロナに向け、外国人旅行者の制限を解除致しましたので、旅行を兼ねて投資用物件を見る事をお勧め致します。
3つ目のポイントは不動産を購入する時期です。特別におすすめの時期があるということではございませんが、物件が見つかった時点で早急に購入手続きへ進める状態は常に整えておくべきです。すでに述べた通り、これからさらに多くの外国人が流入してくることが予想され、良い条件の物件には買い付け申し込みが殺到します。日本人にも多いですが、「もう少し待てば、より良い条件の物件が出るだろう」という考えから購入を先延ばしにしていると、絶好の機会を逃すことになりかねません。物件が見つかってから購入まで、スムーズに進めることができるよう、あらかじめ知見のある不動産会社の協力を得るなどして、申し込みから決済までの流れを押さえておくことをおすすめします。又、肝心の資金のご準備もお忘れなく！手持ち資金を使うのか、自国でのローンを使うのか、日本でのローンを使うのか、例え良い投資物件に巡り合えたとしても、資金が動かせなければ購入する事が出来ません。資金調達方法や日本への送金方法のノウハウのある不動産会社へのご相談が大切です。
2つ目のポイントが内装です。分譲マンションの場合は外観に手を加えることは難しいため、内装は他の物件と差別化するための大きなポイントになります。また、どういった人々を借り手のターゲットとして設定するかで、内装の方向性が大きく異なります。一つの事例として、より高い賃料での賃貸が期待できる外国人ファミリー向けの内装を見てみましょう。
・ガスオーブン（Thanks giving dayやクリスマスなどに使える大型サイズ）、両開きの冷蔵庫、洗濯乾燥機などの主要家電を設備として取り付ける
・キッチンはクローズドタイプで、日本の一般的なキッチンよりも高さを高くする
・トイレは2か所以上
・クィーンサイズ以上のベッドを置くマスターベッドルームにはシャワーブースやウォークインクローゼットを用意する
・寝室は子供部屋でも6畳以上
そのほか、靴を脱ぐ文化の無い外国人は、床暖房に喜んだり、日本では当たり前のウォシュレットに感動します。
このように、一般的な賃貸用の内装とは、大きく異なることがわかります。日本において、外国人向けの内装となっている建物や部屋はかなり少なく、空室情報が有れば、すぐに問い合わせが殺到致します。また、これらの内装に関する知見を持った不動産会社はかなり限られてきます。当然、一朝一夕に得られる技術でもありません。すでに豊富なスキルと経験を持ち合わせた不動産会社の協力を得た上で、最適な内装プランを練ることが重要です。東京都内には25000社以上の不動産会社がありますが、外国人投資家や外国人向け賃貸に対応している不動産会社は20社程度です。あなたの問い合わせた不動産会社がその様なノウハウを持っているか確認する必要があります。
ここでは、想定するテナント別のおおよその物件金額や利回りをご紹介します。あくまで過去の実績に基づいた目安の参考値となります。誰に貸すか、どの様な人に借りてもらうかによって賃料や利回りに差があることがおわかりいただけるでしょう。
築年数：20年以内
エリア：3A（麻布・青山・赤坂）+六本木
物件金額：0,8〜1億円
間取り：2LDK（約60m2）
家賃：25〜30万円
想定表面利回り：3.0〜4.5%
物件金額：1,5〜1,7億円
間取り：2LDK（約80m2）
家賃：50〜60万円
想定表面利回り：3.5〜4.8%
土地の資産価値が日本でもトップクラス且つ不動産価格が高騰しているエリアとは言え、最低でも4.0%以上の表面利回りは狙いたいところです。そのためには、高い賃料を目指しつつ空室期間を短縮させる必要があり、ターゲットに適した内装を施した上で、的確なリーシング施策を実行することが得策です。つまり、目先の物件購入だけでなく、購入後の管理が非常に重要になるため、懇切丁寧な説明を受け、納得するまでやりとりを重ねた不動産会社に委託することが大切です。
日本におけるマンション事情と、不動産投資を行う上で重要な物件選びのポイントを解説しました。
不動産投資で成果を上げるためには、「需要のあるエリアで物件を購入し、ターゲットに即した内装に仕上げてリーシングを行う」ことが重要です。
急激な円安が進み、物件を購入しやすくなった今こそ、日本で不動産投資を始める良い機会ではないでしょうか。
弊社アイ・インターナショナルは、今回の記事でご紹介した3A+六本木エリアにおいて豊富な取引実績を誇り、外国人を借り手のターゲットとした際の内装プランの構築やリーシングにおいて、独自のノウハウを取り揃えています。
また、一度お任せいただければ、物件探しから管理まで全てワンストップで対応させていただきます。
お客様のためにデメリットもしっかりお伝えしつつ、ニーズに合わせた幅広い海外不動産の投資プランをご用意しておりますので、ぜひ一度ご相談ください。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等については、お気軽にお問い合わせください。
