2021年11月14日
キャッシュフローとは、収入および支出から生じるお金の流れを指し、入ってくるお金（収入）をキャッシュ・イン・フロー、出ていくお金（コスト）をキャッシュ・アウト・フローといいます。不動産投資におけるキャッシュフローは、利回りや売却損益額と並んで当該投資のパフォーマンスの良し悪しを測る際に用いられる重要な基準の一つです。
大きな売却益が狙える場合を除いては、キャッシュフローが少ない投資はパフォーマンスが高いとはいいがたく、賃貸経営上の財務状況が不健全になってしまうリスクがあるため、キャッシュフローの最大化を図るべく収入とコストのバランスを見直すのが得策でしょう。
本記事では、不動産投資において非常に重要な項目の一つであるキャッシュフローを最大化させるための方法を5つ解説します。
1-キャッシュフローを最大化させるための2つの着眼点
2-不動産投資のキャッシュフローを最大化させる方法5選
┗2-1管理委託料を見直す
┗2-2ローンを借り換える
┗2-3共用部分に係るコストを削減する
┗2-4賃料を見直す
┗2-5礼金や更新料を設定する
3-最小化すべきではない3つのコスト
┗3-1仲介業者への広告費
┗3-2設備等の修繕費
┗3-3原状回復工事費
4-まとめ
不動産投資における主たる収入は入居者から受け取る賃料や礼金、更新料等であり、コストは賃貸管理会社への管理委託料や金融機関へのローン返済（融資を受けている場合）、税金等です。
収入とコストを最適化して、キャッシュフローを最大化させる際の着眼点は以下の2点に大別されます。
キャッシュフローは収入とコストの差額から算出されることから、キャッシュフローを最大化させるためには、コストを最小化させながら収入を最大化させるという視点が重要です。
コストの最小化と収入の最大化という観点から、不動産投資のキャッシュフローを最大化させる方法として以下5つが有効です。
■管理委託料を見直す
■ローンを借り換える
■共用部分に係るコストを削減する
■賃料を見直す
■礼金や更新料を設定する
管理委託料は、本来オーナーが行わなければならない賃貸経営上の実務を代行してくれる賃貸管理会社に対して支払うフィーのことで、不動産投資における固定コストの一つです。
管理委託料の料金プランは「月額送金賃料の◯%」や「一戸当たり月額◯円」という体系になっていることが多いですが、料金の設定方法は賃貸管理会社によって異なります。
賃貸管理のサービスの内容と質が同等であれば、管理委託料の安い方がコストの最小化に寄与します。
既に委託している賃貸管理会社のサービスの内容および質と管理委託料を見直し、賃貸管理会社を変更することで管理委託料という固定コストを最小化できるかを検討するのも選択肢の一つです。
金融機関からの融資で物件を購入した場合、毎月のローン返済という固定コストが発生します。
ローン返済時は元金に利息を上乗せして支払うことになるため、毎月のローン返済額を最小化するためには、金利を最小化することと返済期間を延ばすことが重要です。
ローンを他の金融機関に借り換えることで、金利や返済期間等の融資条件が良くなり、毎月のローン返済という固定コストを最小化できる可能性があります。
現状の融資条件よりも金利を低く、返済期間を長くすることができればキャッシュフローの最大化に寄与するでしょう。
ローンの借り換えを行う際は、借り換え先の金融機関からの借入金で既に組んでいるローンを全額繰り上げ返済することになります。
借り換えに係る諸手続の費用として、以下のような手数料が発生する場合があるため注意が必要です。
ローンの借り換えをするべきか否かは、借り換えによって削減できるコストと発生するコストのバランスを勘案したうえで判断しましょう。
共用部分に係る費用の一つである電気代を最小化するため、照明を蛍光灯からLEDに交換するのも有効な選択肢の一つです。
LEDは従来の電球や蛍光灯と同じ明るさを保ちながら、消費電力を約50%～10%、電気代を約58％も抑えることが期待できるという試算があります。
LEDに交換する際には一時的に作業コストが発生しますが、LED化によって節約できる電気代で作業コストを回収できるのであれば、大いに検討する価値のある方法といえるでしょう。
不動産投資における最も大きな固定収入は賃料収入です。賃料相場は時期によって変化することがあるため定期的に賃料を見直し、現行の設定賃料が周辺相場よりも割安なのであれば、賃料を上げることで賃料収入を最大化できるチャンスがあるかもしれません。
現行の設定賃料を上げられるチャンスがあるタイミングは以下の3つです。
国土交通省が定める「賃貸住宅標準契約書」には、周辺相場や経済事情の変動等による賃料改定に関する規定があるため、一般的な賃貸借契約においては、現行の設定賃料は貸主と借主間で随時協議のうえ改定ができるという契約内容になっていることが多いでしょう。
賃貸借契約が更新を迎えるタイミングや入居者の入れ替わりによって賃料を新たに設定し直すタイミングでも、賃料をはじめとする従来の契約内容を見直す機会があるため、周辺相場に適合させる形で賃料を上げることができる可能性があります。
不動産投資の収入には、臨時収入として礼金および更新料あります。礼金とは借主が入居にあたって貸主への「お礼」という名目で支払う金銭のことで、更新料とは賃貸借契約の期間が満了し、更新される際に借主が貸主に対して支払う金銭のことです。
収入を最大化するために、賃料収入を上げる方法に加えて礼金および更新料という臨時収入を収受できる余地がないかを検討するべきでしょう。
礼金および更新料は大きな臨時収入になる一方で、周辺相場よりも高い条件で設定すると入居者募集で苦戦したり、更新時の退去要因になったりすることがあり得るため、設定に当たっては周辺相場をよく調査する必要があります。
キャッシュフローの最大化を図るうえではコストを最小化することが重要ですが、最小化するべきではないコスト、いわゆる必要経費も存在します。
コストの最小化を優先しすぎるあまり、必要経費まで過剰に削減してしまうと、入居者に提供する住環境の質や投資のパフォーマンスに悪影響を及ぼすこともあるでしょう。
賃貸経営の質や投資のパフォーマンスを確保するための必要経費として、最小化すべきではないコストは以下の3つです。
仲介業者への広告費は「AD」とも呼ばれ、空室を埋めてくれた仲介業者に対して広告費という名目で支払う成果報酬です。
広告費を高く支払うほど賃料収入で回収するのに要する期間が長くなるため、広告費を支払いすぎると投資のパフォーマンスは下がりますが、過剰に削減してしまうと空室が長引くリスクがあります。
広告費は仲介業者の収入源の一つであり、広告費が低い物件よりも高い物件を埋める方が仲介業者としてのメリットが大きいため、仲介業者は広告費の高い物件を優先してお客様に紹介する傾向があるためです。
広告費には仲介業者へのインセンティブとしての機能があることから、自分の物件を優先的に埋めてくれるように仲介業者に訴求するため、ひいては空室期間を最短化するための必要経費として広告費は過剰に削らないようにしましょう。
修繕費とは、エアコンや給湯器といった建物内の設備が劣化または故障した際に修繕をするためのコストです。
夏場にエアコンが故障した場合や冬場に給湯器が故障してお湯が使えなくなった場合にまでコストの最小化を優先して修繕を行わないと、住環境としての質が低下し、入居者からの重大クレームや早期退去に発展するリスクがあります。
修繕費は設備の経年劣化とともに必ずといっていいほど発生するものであることを念頭に置き、良質な住環境を提供するための必要経費として過剰に削らないようにしましょう。
原状回復工事費とは、前入居者が退去した後の住居内を次の入居者に貸し出せる状態に復旧するための工事に係るコストです。床やクロスの傷や汚れ、水回り設備のカビ等をクリーニングしたり、床材やクロスを張り替えたりする作業を原状回復工事において実施します。
工事項目を過剰に減らすことで原状回復工事費を最小化してしまうと、住居内の傷や汚れ、損耗等を十分に復旧できなくなることがあります。
住居内の復旧が不十分だと、内見時のお客様からの印象が悪くなり入居者募集で苦戦したり、次の入居者からのクレームが発生したりすることも想定されるでしょう。
内見したお客様が住みたいと感じる物件にするための必要経費として、原状回復工事費は過剰に削らないようにしましょう。
キャッシュフローを最大化するためには、収入を最大化しつつコストを最小化する必要があります。
収入の最大化に重きを置きすぎるあまり、相場よりも遥かに高い賃料や礼金を設定したり、賃貸経営上の必要経費までを過剰に削減したりすると、空室の長期化によって逆にキャッシュフローを悪化させることにもなり得ます。
収入の最大化とコストの最小化を図る際には、短期的なコストに過敏になるよりも長期的な視点でコストパフォーマンスの良い施策か否かを考えるのが得策です。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。
