日本社会は、新型コロナウイルス、東ヨーロッパ情勢、歴史的な円安によって大きな影響を受けています。日本を訪れる外国人にとっては大きなメリットがある一方で、日本人にとっては銀行預金だけにしていたり、日本国内にしか投資していない場合は、非常に”危機的”な状況です。
今回はPart1・Part2の二部構成です。Part1である本記事では、現在の日本社会が抱える問題と、アウトバウンドの不動産投資について解説します。メリットとデメリット双方の観点からアウトバウンドの不動産投資を理解して、自分の資産を守るためにもぜひ最後までご覧ください。
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日本は伝統的な文化や整った生活環境から多くの人気を集めている一方で、実はいくつかの大きな問題を抱えています。ここでは、日本が抱えている問題について3つの観点から解説します。
2022年10月時点において、円相場は1$=150円まで値下がりしました。150円台に突入するのは、1990年8月以来の約32年ぶりです。ここまで円安が進んでいる大きな原因の一つは、金融緩和を続ける日本と、大幅な利上げを繰り返すアメリカの方向性の違いによって、日米の金利差が拡大していると言われております。円安が進んでいることは、すなわち日本円の価値が減少していることを指します。現在、お持ちの資産の多くを現金預金にしている方は、円安が進むにつれて日に日に資産価値が目減りしている状況です。今の日本の状況を考慮すると、日本のみで資産形成を行っている方は、非常に大きなリスクを抱えていることを認識しなければなりません。
歴史的な円安に付随して、物価高も止まりません。原材料費や物流費が高騰して、結果的に商品やサービスの価格にも影響が出ています。皆さんの身近でも、食料品や水道光熱費の値上がりを実感している方は多いのではないでしょうか。
出典：日本経済新聞（2020年の総合指数を100とした場合）
こちらは2021年8月から2022年8月における消費者物価指数の推移を表したグラフです。消費者物価指数とは、消費者が購入するモノやサービスの価格の推移を表した指標です。これをみると、2022年に入ってから急激に上昇していることがわかります。当然のことながら、物価が上がることで家計の支出は増大し、収入が増えない限り生活はますます苦しくなっていきます。日本円の資産価値が目減りしている以上、何か別の手段で資産形成することを真剣に考えなければなりません。
最後は、日本だけでなく世界的に猛威を奮っている新型コロナウイルスです。複数回にわたる緊急事態宣言の発令もあり、消費活動が激減して日本社会は大きな打撃を受けました。しかし最近は、外国人の入国制限も緩和され、銀座や浅草などで多くの外国人観光客を見かけるようになりました。以前のような賑やかな日常生活が戻りつつあります。とはいえ、日本は世界的に見ても新型コロナウイルス対策の実施や経済の回復に遅れを取っています。落ち着きを取り戻してきている一方で、引き続き多くの方が、日本の将来に不安を感じているのではないでしょうか。
これまで日本が抱える問題点について解説しました。総じてお伝えできることは、早期に日本円以外で資産形成を行う必要があることです。そこでおすすめしたい方法が、アウトバウンドの不動産投資です。アウトバウンドとは、インバウンドとは対照的に、内から外へ出ていくものを指します。つまり、アウトバウンドの不動産投資とは、日本人が海外の不動産を購入して投資運用していくことです。それでは、アウトバウンドの不動産投資を行うことには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。それぞれ解説していきます。
まずは、不動産のアウトバウンド投資における3つのメリットをご紹介いたします。
1点目は資産分散ができることです。そもそも不動産投資は、購入した不動産に入居してもらい、家賃収入を得るという仕組みです。海外で不動産を購入して家賃収入を得た場合、収入はその国の通貨で受け取ることになります。つまり、日本円以外で資産を形成することができるのです。家賃収入を得た後は、その時の為替によって円に転換したり、反対にその国の通貨を継続して保持する等の選択が可能です。資産分散はリスクヘッジに繋がるため、特定の国における経済状況による影響を、最小限に留めることができるのです。
2点目のメリットは、インカムゲインとキャピタルゲインどちらも得ることができる点です。不動産投資においては、所有物件に入居者がいて延滞なく賃料が支払われ続ける限り、毎月収入を得ることができます。これをインカムゲインと呼びます。日本においては、特別な場合を除いて、賃貸借契約の更新時の賃料は据え置きであることが一般的です。しかし海外においては、国やエリアによって賃貸需要が伸びている、つまり賃料が年々上昇することも少なくありません。そのようなエリアで不動産を所有することができれば、賃貸借契約の更新ごとに毎月の収入を増やせる可能性もあります。また、賃料だけではありません。不動産の売却価格も、エリアの資産価値向上に伴って上昇する可能性が大いにあります。このように、資産価値の値上がりによって得られる売却益をキャピタルゲインを呼びます。インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得ることができる点は、不動産投資ならではの大きな魅力です。
最後のメリットは、成長性のあるエリアを投資先に選ぶことができる点です。不動産投資を成功させる上で、そのエリアの成長性は非常に重要な要素となります。日本国内のみで不動産投資を行うと、良くも悪くも日本の経済状況に左右されます。しかし、海外に目を向けることで、まだまだこれから人口増加が望めるエリアや、積極的な開発が進むエリアを狙って投資することが可能です。また、そのようなエリアにおいては将来的な不動産価格の上昇も期待できるため、売却益を得られる可能性も高まります。
続いて、不動産のアウトバウンド投資における2つのデメリットをご紹介します。
一つ目のデメリットは、時差や言語の違いです。投資する国によっても差がありますが、気軽に現地を訪れて、直接不動産を確認することが困難になります。また、日本語が通じないケースも少なくないため、コミュニケーションがとりづらくなることも考えられます。海外で不動産を購入する場合は、当然売買契約書は現地の言語や書式が使用されます。言語がわからない、内容が理解できない状態で契約することは非常に危険であるため、投資先エリアの知見がある不動産会社に協力を仰ぐことをおすすめいたします。
二つ目のデメリットは、融資を受けることが困難である点です。日本・海外問わず、金融機関は資産価値のあるものを担保にして、信頼できる人に貸付を行います。日本国内においては、インバウンド向けの融資を提供する金融機関は少しずつ増えてはきているものの、まだまだ数は少ない状況です。日本にいながら、対象の海外不動産の資産価値を判断することが難しいことが、その理由の一つです。また海外の金融機関においても、非居住者である日本人が融資を受ける場合は、金利が高いことや手続きに行かなければならないことなど、慣れている方でないとお勧めできません。全額自己資金で海外不動産投資を行う場合は問題ないですが、融資の検討をされている方は注意が必要です。とはいえ、日本国内で海外投資の融資の相談に乗ってもらえるケースはあるため、そのようなサポートを受けられる不動産会社を探すことが、安心かつスムーズに不動産投資を始める上で最善の方法となるでしょう。
海外投資家の視点では、円安の波に乗って今こそ日本で不動産投資を始めるチャンスです。
しかし日本人にとっては、円安に伴って、日本国内で保有してる資産は目減りしていく一方です。多くの専門家が、今後もさらに円安が進行すると推測していることから、今のうちに海外へ資産を移すことを強くおすすめします。歴史的円安は、まだだれも経験したことがありません。それによる物価高も起きております。この円安&物価高の時代にアジャストやシフトした人だけが、これからも今の生活を守っていける人です。早くアジャストやシフトをしてみませんか？
想像してみてください。一生懸命汗水流して働いて得たお金が、円安や物価高のせいでどんどん価値が下がっています。このままだと将来、自分の子供や孫に大した資産を残すことができなくなってしまいます。せっかく頑張って得たお金を、そう簡単に失いたくはないですよね？老後にお金に悩みながら、苦しい生活を送ることは避けたいですよね？子供や孫に大きな資産を残して、幸せになってもらいたいですよね？
資産を守るため、資産を増やすために今すぐ行動すべきです。その行動が、自分自身はもちろん、大切な人の幸せにも繋がっていきます。
本編の続編であるPart②では、実際に海外で不動産投資を行う上でおすすめの国や地域をご紹介していきます。すでに述べた通り、成長性の見込めるエリアを選定することが非常に重要です。エリア選定を誤ったことによる損失の拡大を防ぐためにも、次回の記事Part②も必ずご覧ください。
弊社アイ・インターナショナルでは、お客様のためにデメリットもしっかりお伝えしつつ、お客様のニーズに合わせた幅広い海外不動産の投資プランをご用意しております。ぜひ一度ご相談ください。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等については、お気軽にお問い合わせください。