海外不動産投資を検討する中で、日本人にも身近なエリアであるグアムを検討する人も多くいるでしょう。
一言に「グアムでの不動産投資」といっても、投資経験がない、または浅い人にとっては以下のような点に疑問を感じるのではないでしょうか？
・グアムでの不動産投資のメリットは？
・グアムにはどのような物件があるの？
・グアムの中でおすすめのエリアはどこ？
本記事では、グアムでの不動産投資を検討している人に向けて、グアム不動産に投資をするメリット、投資プラン、おすすめのエリアをそれぞれ紹介します。
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グアムで海外不動産投資をするメリット4つです。
■日本から3時間半でアクセスできる
■通貨は安心のアメリカドル
■時差も少なく英語が通じる
■高利回りを狙える
グアムは「日本から最も近いアメリカ」と言われることもあり、成田空港からだと3時間半でアクセスが可能です。不動産投資をする日本人にとって、利便性の高い場所に位置しているといえます。
アメリカの通貨であるアメリカドル（USD）は世界の基軸通貨であり、世界で最も流通している通貨です。国際銀行間通信協会（SWIFT）の調べによれば、2021年12月の主要通貨による決済額は、米ドルが40.51％で世界最多です（2位はユーロで36.65％、3位は英ポンドで5.89％）。
世界で最も流通しているということは通貨としての信頼性が高いといえるため、安心して長期的に保有できるでしょう。
さらに、USDはその信頼性の高さから日本との入送金が容易であり、スムーズな資金移動ができるという点も大きなメリットの一つです。
日本とグアムの時差は1時間しかなく、現地の不動産会社とオンタイムで連絡ができます。加えて、英語が通じるため、その点においても現地とのコミュニケーションをスムーズに行いやすいでしょう。
グアムでの不動産投資においては、東京やニューヨーク、パリといった世界的な大都市圏よりも高い利回りが期待できます。表面利回りについて、以下の表で比較してみましょう。
| 都市名 | 東京 | ニューヨーク | パリ | グアム |
|---|---|---|---|---|
| 利回り | 2.66% | 2.91% | 2.79% | 7.83% |
グアムでの不動産投資は、世界的な大都市圏の3倍近い利回りが期待できるということです。
グアムでの不動産投資においてキーワードになる「ミリタリープラン」について、以下6つの観点から解説します。
■「ミリタリープラン」とは？
■グアムは全人口の14％が軍関係者
■軍関係者には住宅補助費が支給される
■グアムの基地は拡大している
■家賃はペンタゴンが払うため安心
■軍関係者が好む物件は限られているので投資はお早めに
「ミリタリープラン」とは、グアムに不動産を所有し駐留する米軍関係者に賃貸することで、安定的な家賃収入を狙う不動産投資のプランのことです。
ミリタリープランが成り立つ背景として、以下の3点があります。
・基地内の宿舎は老朽化していて軍関係者に人気が無い
・ペンタゴンは宿舎を建て替えない
・ペンタゴンが基地外に住むことを推奨している
上記のような背景から、グアムでは米軍関係者からの賃貸需要が安定的に見込め、このような投資プランを描くことができるということです。
グアムは島の28%が軍用地で、2つのアメリカ軍基地を有しており、全人口の14％である約2万1,700人の米軍関係者が生活しています。
米軍関係者の住居は、基地内・基地外のどちらにでも構えることが可能で、ファミリー層には基地外の3LDK以上の広々としたコンドミニアムが人気です。
海外に駐留する米軍関係者には住宅補助費が支給されており、グアムでの補助額は毎月2,450ドル以上（2022年8月時点）です。この金額は沖縄・横須賀・横田の約1.2倍〜1.8倍で、グアムで不動産を所有する投資家にとって魅力的な借主といえるでしょう。
グアムの基地は今後拡大することが予定されており、それに伴いグアムに駐留する米軍関係者の人口も増加することが見込まれています。
※防衛省・自衛隊HPより
具体的には、沖縄に駐留する米海兵隊要員約9,000人が国外に移転することが計画されており、そのうちの約4,000人がグアムに移転する予定です。
駐留する米軍関係者の人口が増えることで、賃貸住宅の需要もより一層拡大する可能性があるでしょう。
米軍関係者に部屋を賃貸する場合、家賃を支払うのはペンタゴン（アメリカ国防総省）です。一般の個人に賃貸する場合よりも家賃滞納のリスクを大幅に抑えることができ、安定的に家賃の収受することができるでしょう。
ミリタリープランにおいて重要なポイントの一つは、「軍関係者が好む物件を厳選すること」です。軍関係者が好む物件は数が限られているため、グアムでのミリタリープランに興味のある方は、是非お早めに投資をスタートすることをおすすめします。
グアムのおすすめ物件として、「Ladera Tower」（ラデラタワー）という大型コンドミニアムをご紹介します。
ラデラタワーはグアム島の中部、空軍基地まで車で15分、海軍基地までは25分のエリアに位置しています。
ラデラタワーの物件概要は以下の通りです。
・1995年築
・21階建て
・218室
・RC造
・3～4ベッドルーム
・地下駐車場
・24時間警備員、ゲート
・プール、ジム、テニスコート
好立地であるうえ、月々の賃料が住宅補助費内に収まる価格帯であるため、基地の外に住む米軍関係者に人気の物件です。高い利回りが見込めることから、投資家にとっても魅力的な物件であるといえます。
グアム不動産投資でおすすめのエリアは以下の3つです。
■基地に近い場所
■繁華街に近い場所
■学校に近い場所
ミリタリープランにおいては米軍関係者がメインターゲットであるため、基地に近い場所には根強い賃貸需要が見込めます。
ショッピングや娯楽を楽しむという観点から、タモン等の繁華街に近いエリアがおすすめです。空港やビーチも近いため、生活利便性が非常に高いエリアといえます。
ファミリー世帯の子育ての観点から、学校に近いエリアがおすすめです。小中学校・高校・大学に徒歩や自転車で通えるエリアは子育てをするファミリー世帯の賃貸需要にリーチしやすいでしょう。
ミリタリープランには以下4つのデメリットがあります。
■異動による空室リスク
■島の北側は土地の所有権が持てない
■リフォームや原状回復費用がかさみやすい
■アメリカ本土ほどのキャピタルゲインは狙えない
ミリタリープランは入居者（軍関係者）がいて成り立つものであるため、異動等による空室リスクは一般的な不動産投資と同様にあります。空室が数ヶ月間続く可能性もあることを理解しておきましょう。
観光客に人気のタモンがある島の北側は借地であり、借地期間が満了する2071年以降のプランは決まっていません。入居者がいる限りは家賃収入を得続けることはできますが、2071年を境に不動産市況が変わる可能性があります。
※上記Ladera Towerは、島の中部なので土地・建物共に所有権が持てます。
リフォームや原状回復等の工事をする際には、アメリカ本土から資材を輸送する必要があるため、輸送時のコストが上乗せされて工事費用がかさみやすくなります。
ミリタリープランにおいては、安定的な家賃収入と高い利回りが期待できる一方、アメリカ本土ほどのキャピタルゲインを狙うのは難しいでしょう。ミリタリープランは、キャピタルゲインよりもインカムゲインを狙った投資手法であるという点は認識しておく必要があります。ただし、日本の地方都市よりは高いキャピタルゲインを期待できるでしょう。
海外の中でも日本人にも馴染みのあるグアムは、時差、言語障壁等の多様な観点から多面的に評価して、有望な不動産投資の候補エリアであるといえます。ミリタリープランという米軍関係者をターゲットとした投資プランで安定的な運用と高い利回りが見込めるという点も大きな魅力の一つです。
弊社アイ・インターナショナルでは、お客様のためにデメリットもしっかりお伝えしつつ、お客様のニーズに合わせた幅広い海外不動産の投資プランをご用意しております。ぜひ一度ご相談ください。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等については、お気軽にお問い合わせください。
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