海外不動産投資に関する情報を収集する中で、以下のような疑問を持つことはないでしょうか？
・初心者には海外不動産投資のハードルが高いのでは？
・海外不動産投資をする理由やメリットは？
・海外不動産投資にはどんなリスクがあるの？
日本人が海外不動産を購入・運用・売却するというのはリスクが高く難しいと考えられることも多いですが、近年では海外不動産投資に精通した不動産会社や金融機関が増えてきています。
初心者でも日本にいながら世界中の不動産に投資をすることができるため、リスクの分散とポートフォリオの拡充を図るために海外不動産投資を検討するのも合理的な選択といえます。
本記事は「海外不動産投資初級編」の記事群の6本目です。全6本の記事をお読みいただくことで、初心者が抱える海外不動産投資をするうえでの疑問や不安を解消することができるでしょう。
初心者でも海外不動産投資はできるということをご理解いただき、資産形成に役立てていただければ幸いです。
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海外不動産投資をする際の税金について、以下の章立てのように総論（全般的な知識）と各論（エリア別の知識）に分けて解説します。
■＜総論＞海外不動産投資全般に係る税金について
■＜各論＞アメリカ-ケンタッキー州
■＜各論＞アメリカ-ノースキャロライナ州
■＜各論＞アメリカ-テネシー州
■＜各論＞フィリピン
■＜各論＞カンボジア
海外不動産投資全般において、税金面で押さえておくべき知識は以下の4つです。
・確定申告について
・海外税額控除について
・減価償却費の計上について
・「国外財産調書」の提出について
●確定申告について
海外不動産投資をする場合、日本国内と海外現地の双方で確定申告をする必要があるため注意しましょう。
海外不動産投資で得られた所得に対しても、日本国内の事業所得として日本国内の所得税と住民税とが課税されるためです。
●海外税額控除について
海外税額控除とは、国際的な二重課税を調整する目的で、外国で納付した外国税額を一定の範囲で税額から控除する仕組みをいいます。
日本が租税条約を締結している国で海外不動産投資をする場合は、日本と海外とで二重に課税されることはありません。
一度日本と海外の双方で満額納税することにはなりますが、海外税額控除によって両国で確定申告した後に過払い分が返金される仕組みになっています。
●減価償却費の計上について
2022年に実施する確定申告分から以下の3つの条件を全て満たす場合を除いて、減価償却費は計上できなくなるため、節税目的で海外不動産投資を検討している方は注意が必要です。
・築22年以上
・木造
・個人名義での所有
富裕層を中心にアメリカをはじめとする海外不動産に投資し、多額の減価償却費を計上することで日本国内の所得税・住民税を節税する方法が流行していました。
会計検査院からの指摘もあり、2019年末に発表された税制改正大綱において上記の場合を除き、海外不動産投資における減価償却費の計上ができなくなったのです。
なお、当社アイ・インターナショナルでは、減価償却費の計上ができる海外不動産投資のプランもご用意しております。
●「国外財産調書」の提出について
保有する海外資産の総額が5,000万円超である日本居住者は、毎年の確定申告時に「国外財産調書」という海外資産に関する報告書を税務署に提出する必要があります。
国外財産調書の提出をしなかった場合や申告内容に不備がある場合に、その国外財産に係る所得税等・相続税の申告漏れが生じるとペナルティとして5%の追加課税があるため要注意です。
アメリカのケンタッキー州における不動産投資上の税制を以下3つのフェーズに分けて解説します。
・購入時
・運用期間中
・売却時
●購入時
アメリカにおいては、不動産取得税をはじめとする税金はかかりません。エスクロー費用（第三者預託）に固定資産税が含まれている場合はありますが、購入後に支払うことになる税金を先行して支払っているといえます。
●運用期間中
アメリカで所有する不動産から家賃収入を得ている場合、以下の税金が発生します。
・所得税
・住民税
・固定資産税
所得税はアメリカと日本の双方で発生する税金で、ケンタッキー州では連邦所得税に加えて州所得税の2種類を納める必要があります。州所得税の税率はケンタッキー州が定める税率に従うことになります。
●売却時
アメリカの不動産を売却する際に発生する売却益もアメリカでのキャピタルゲイン税として課税対象となります。
キャピタルゲイン税は、日本人を含む外国人の場合30％です。
アメリカでの課税に加えて、日本でも不動産の譲渡所得として課税対象になるため注意が必要です。
日本での譲渡所得課税も、不動産の保有期間に応じて2種類に分類されます。
・保有期間が5年未満
→短期譲渡所得(税率は39%)
・保有期間が5年超
→長期譲渡所得(税率は20%)
※いずれも復興特別所得税（税率2.1%）を除く
アメリカのノースキャロライナ州における不動産投資上の税制を以下3つのフェーズに分けて解説します。
・購入時
・運用期間中
・売却時
●購入時
アメリカにおいては、不動産取得税をはじめとする税金はかかりません。エスクロー費用（第三者預託）に固定資産税が含まれている場合はありますが、購入後に支払うことになる税金を先行して支払っているといえます。
●運用期間中
アメリカで所有する不動産から家賃収入を得ている場合、以下の税金が発生します。
・所得税
・住民税
・固定資産税
所得税はアメリカと日本の双方で発生する税金で、ノースキャロライナ州では連邦所得税に加えて州所得税の2種類を収める必要があります。州所得税の税率はノースキャロライナ州が定める税率に従うことになります。
住民税は日本に居住している場合は日本での居住地に対してのみ支払う税金です。
日本と同様にアメリカでも固定資産税がかかります。税率はノースキャロライナ州が定める税率に従うことになります。固定資産税は家賃収入を得ていない期間もかかるという点は覚えておきましょう。
●売却時
アメリカの不動産を売却する際に発生する売却益もアメリカでのキャピタルゲイン税として課税対象となります。
キャピタルゲイン税は、日本人を含む外国人の場合30％です。
アメリカでの課税に加えて、日本でも不動産の譲渡所得として課税対象になるため注意が必要です。
日本での譲渡所得課税も、不動産の保有期間に応じて2種類に分類されます。
・保有期間が5年未満
→短期譲渡所得(税率は39%)
・保有期間が5年超
→長期譲渡所得(税率は20%)
※いずれも復興特別所得税（税率2.1%）を除く
アメリカのテネシー州における不動産投資上の税制を以下3つのフェーズに分けて解説します。
・購入時
・運用期間中
・売却時
●購入時
アメリカにおいては、不動産取得税をはじめとする税金はかかりません。エスクロー費用（第三者預託）に固定資産税が含まれている場合はありますが、購入後に支払うことになる税金を先行して支払っているといえます。
●運用期間中
アメリカで所有する不動産から家賃収入を得ている場合、以下の税金が発生します。
・所得税
・住民税
・固定資産税
所得税はアメリカと日本の双方で発生する税金で、テネシー州では連邦所得税に加えて州所得税の2種類を収める必要があります。ただし、テネシー州の州所得税は投資所得（例えば、キャピタル・ゲイン）だけが課税対象となっており、州への確定申告は不要とされています。
テネシー州においては州への確定申告は不要ですが、日本に居住している場合は日本での居住地に対して住民税を支払う必要があります。
日本と同様にアメリカでも固定資産税がかかります。税率はテネシー州が定める税率に従うことになります。固定資産税は家賃収入を得ていない期間もかかるという点は覚えておきましょう。
●売却時
アメリカの不動産を売却する際に発生する売却益もアメリカでのキャピタルゲイン税として課税対象となります。
キャピタルゲイン税は、日本人を含む外国人の場合30％です。
アメリカでの課税に加えて、日本でも不動産の譲渡所得として課税対象になるため注意が必要です。
日本での譲渡所得課税も、不動産の保有期間に応じて2種類に分類されます。
・保有期間が5年未満
→短期譲渡所得(税率は39%)
・保有期間が5年超
→長期譲渡所得(税率は20%)
※いずれも復興特別所得税（税率2.1%）を除く
フィリピンにおける不動産投資上の税制を以下3つのフェーズに分けて解説します。
・購入時
・運用期間中
・売却時
●購入時
フィリピンでは、物件購入時に以下2種類の税金がかかります。
・印紙税：1.5％（売買価格または公正市場価格の高い方に対して）
・地方譲渡税：0.5〜0.75％（物件売買価格または市場価格の高い方に対して）
●運用期間中
フィリピンで所有する不動産から家賃収入を得ている場合、以下の税金が発生します。
・所得税および不動産収入税
・住民税
・固定資産税
所得税および不動産収入税は不動産からの所得に対してフィリピンと日本の双方で発生する税金です。フィリピンでの税率は所有者のステータスに応じて以下2パターンに分かれます。
・滞在期間180日未満の外国籍の非居住者
→賃貸収入の25％
・外国籍の居住者・滞在期間180日以上の外国籍の非居住者
→家賃収入の5~32%
住民税は日本に居住している場合は日本での居住地に対してのみ支払う税金です。
固定資産税の税率は物件所在地の法律等で定められる税率に従うことになります。
●売却時
フィリピンの不動産を売却する際に発生する売却益もフィリピンでのキャピタルゲイン税として課税対象となります。
キャピタルゲイン税は、物件売買価格または市場価格の6%です。
フィリピンでの課税に加えて、日本でも不動産の譲渡所得として課税対象になるため注意が必要です。
日本での譲渡所得課税も、不動産の保有期間に応じて2種類に分類されます。
・保有期間が5年未満
→短期譲渡所得(税率は39%)
・保有期間が5年超
→長期譲渡所得(税率は20%)
※いずれも復興特別所得税（税率2.1%）を除く
売却した物件が3,199,200ペソ超の場合には、さらに12％のVAT（付加価値税）が掛かります。
カンボジアにおける不動産投資上の税制を以下3つのフェーズに分けて解説します。
・購入時
・運用期間中
・売却時
●購入時
カンボジアでは、物件購入時に以下2種類の税金がかかります。
・資産譲渡税：物件価格の4%
・地方譲渡税：印紙税（100〜2,000リエル※3〜71円）
●運用期間中
カンボジアで所有する不動産から家賃収入を得ている場合、以下の税金が発生します。
・所得税および不動産収入税
・住民税
・固定資産税
所得税および不動産収入税は不動産からの所得に対して、カンボジアと日本の双方で発生する税金です。カンボジアでの不動産収入税の税率は10%とされています。
住民税は日本に居住している場合は日本での居住地に対してのみ支払う税金です。
カンボジアの固定資産税の税率は物件評価額の0.1%です。
●売却時
カンボジアの不動産を売却する際に発生する売却益もカンボジアでのキャピタルゲイン税として課税対象となります。
キャピタルゲイン税は、物件売却益の20%です。
カンボジアでの課税に加えて、日本でも不動産の譲渡所得として課税対象になるため注意が必要です。
日本での譲渡所得課税も、不動産の保有期間に応じて2種類に分類されます。
・保有期間が5年未満
→短期譲渡所得(税率は39%)
・保有期間が5年超
→長期譲渡所得(税率は20%)
※いずれも復興特別所得税（税率2.1%）を除く
海外不動産投資の税金には日本国内のみならず海外現地での税制も絡んでくるため、税金関連の知見が深い会社から買うのがいいでしょう。
国や州によって税制が大きく異なることが往々にしてあるため、海外不動産投資についてはアイ・インターナショナルに是非一度お気軽にお問い合わせください。