海外不動産への投資を検討する中で、資金調達の点で以下のような疑問を持つことはないでしょうか？
・現金一括でなければ海外不動産は買えないのでは？
・海外不動産投資のローンを組める金融機関はあるの？
・どんな資産を担保にできるの？
従来は海外不動産への投資は現金一括でしか行えないと思われがちでしたが、近年では海外不動産への投資に対して融資をする金融機関が増えてきています。
様々な資産を担保にして融資を受けることで、手元の現金を切り崩さずに海外不動産に投資をすることが可能です。
本記事は「海外不動産投資でローンを組む方法5選」の記事群の4本目です。全5本の記事をお読みいただくことで、海外不動産に投資する際の資金調達の方法についての網羅的な理解を習得していただくことができるでしょう。
現金一括での購入という方法以外にも海外不動産に投資をする方法があるということをご理解いただき、海外不動産への投資に役立てていただければ幸いです。
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既に保有している不動産または購入予定の不動産を担保にして組むことができるローンを一般的に「不動産担保ローン」（海外金融機関では「mortgage」）といい、多くの金融機関が商品として提供しています。
担保にできる不動産の条件（所在エリア等）や融資上の条件（金利、融資期間等）は金融機関によって大きく異なりますが、購入しようとしている、または既に所有している海外不動産を担保にして国内の金融機関から融資を受けるというスキームの大枠は変わりません。
不動産担保ローンの融資上限額は、不動産評価額または不動産取得額に「掛け目」というディスカウント値を乗じて算出されるのが一般的です。
掛け目は不動産に限らず金融資産を担保とする場合に適用され、当該資産の流動性、時価総額、投資対象、格付け等を勘案して決められており、安全資産（現金や先進国の国債等）ほどそのパーセンテージが高くなります。金融資産には価格変動があるため、担保とするにあたっては価格下落を想定し、価値が割り引かれて評価されるためです。
既に保有しているまたは購入予定の海外不動産を担保に海外金融機関から資金調達ができるため、手元の資産を売却・現金化して外貨を買い、現金一括で購入するという方法をとらずとも海外不動産に投資ができます。
長期保有用の海外不動産をまとまった規模で保有している、または担保価値の高い海外不動産を購入予定であり、それらを売却せずに有効活用したいという方は一度検討してみる価値のある資金調達方法の一つといえるでしょう。
海外不動産を担保にしてローンを組むという方法には、どのようなメリットおよび注意点があるのでしょうか？
それぞれについての重要なポイントを解説します。
メリットは以下の4つです。
・既存の家賃収入を維持したまま所有不動産を活用できる
・担保価値が安定的
・為替リスクをヘッジできる
・ソーシャルレンディングによる融資を活用できる可能性がある
不動産は有価証券（株式や債券）と比べる一般的に安全資産として評価されやすい傾向があるため、担保にして融資を組む際のメリットを享受できる可能性が高いといえます。
・既存の家賃収入を維持したまま所有不動産を活用できる
所有する賃貸不動産を担保に入れたとしても、家賃収入は変わらず得続けることができます。
売却する予定が当面ない長期保有目的の不動産を担保にするのであれば、それまでと大きな変化がない状態で賃貸経営を続けていくことができるということです。
不動産は有価証券のような部分売却(保有している100株のうち10株だけを売却する等)がしにくく、売却時には手間（契約手続、決済手続等）とコスト（各種手数料、税金等）がかさむため、所有不動産を売却することなく資産規模の拡大ができるという点は大きなメリットといえるでしょう。
・担保価値が安定的
アメリカ、ヨーロッパ、アジアの先進国の不動産価格は1990年から長期的に横ばいないし右肩上がりで安定推移しています。
アメリカ同時多発テロ(2001年)、リーマンショック(2008年)、コロナショック(2020年)といった世界経済を揺るがす大きなネガティブイベントが発生しても、先進国の不動産は長期的に価値を高めているということです。
価格が安定推移しているということは担保価値が安定的であるということであるため、「追加担保」を求められるリスクを抑えることができます。
追加担保とは、ローンを組む際に担保としている資産の価値が下落した場合に担保価値を補う目的で金融機関から追加で求められる担保のことです。追加担保を求められた場合には、現金、有価証券、不動産等の資産を追加で担保として金融機関に差し出さなければなりません。
一般的に不動産は有価証券よりも価格が急激かつ大きく変動するリスクが低いため、追加担保を求められるリスクが顕在化する可能性は不動産の方が低いでしょう。有価証券を担保とした場合の担保割れリスクについては、「海外不動産投資でローンを組む方法5選！②株や債券を担保にする」をご参照ください。
不動産投資は年単位の中長期的な資産運用になることが想定されるため、追加担保を求められるリスクを軽減できるという点は大きな安心材料でありメリットでしょう。
・為替リスクをヘッジできる
為替リスクとは、為替レートの変動によって外貨の価値が変動するリスクのことです。
海外金融機関を利用する場合、その国の通貨で融資および返済を行うことになるため為替レートの変動による影響を受けるリスクがなくなります。
一方、国内金融機関で融資を受ける場合は融資および返済が日本円で行われます。物件購入時の支払いおよび家賃収入の授受は外貨で行われるため、物件購入時および返済時に外貨と日本円を両替しなければいけません。
両替の際に円高が進行していると外貨の対円価値が目減りしてしまうため、調達した資金で不動産を購入できなくなったり家賃収入の中から返済ができなくなったりするリスクがあるということです。
国内金融機関で融資を受ける場合、利回りが高く売却益が出る物件に投資ができても為替レートの変動によって日本円に両替した際に損失が出るリスクがあるため、外貨で融資を受けて外貨のまま返済ができるという点はメリットといえるでしょう。
・ソーシャルレンディングによる融資を活用できる可能性がある
アメリカの一部などではソーシャルレンディングでの融資も活発に行われており、アメリカ人の資産家が日本人投資家向けにアメリカ不動産を担保に貸していることがあります。
ソーシャルレンディングとは、資金ニーズのある企業や個人（お金を借りたい人）と、融資をして利息を得たい投資家（お金を貸したい人）がソーシャルレンディングサービス会社を介して行う資金の貸し借りをいいます。
金融機関の資金ではなく、投資家から集めた資金で融資を行うという点でC to Cに近い融資サービスです。
本制度を日本人が利用することもできるため、金融機関からの融資以外の方法で資金調達ができる可能性があります。
ソーシャルレンディングにおいては、金融機関よりも柔軟に融資を受けられることが期待できるというメリットがある反面、金利が高くなりやすいというデメリットがあることは認識しておきましょう。
注意点は以下の5つです。
・金利が国内金融機関よりも高い可能性がある
・担保にした不動産が拘束される
・国籍が融資において不利になることがある
・言語障壁がある
・融資を受ける以上、金利がかかる
・金利が国内金融機関よりも高い可能性がある
日本はマイナス金利政策により世界各国の中でも有数の低金利国家です。政策金利が低いということは金融機関の貸出金利も低いということであるため、国内金融機関では低金利での資金調達がしやすいということがいえます。
日本よりも政策金利が高い国の金融機関を利用する場合、貸出金利が日本より高い可能性があるでしょう。
貸出金利が高いとイールドギャップが下がり、収益性が悪化するため投資効率が落ちてしまいます。イールドギャップとは、実質利回りとローン金利との差のことで、投資効率を表す重要な指標の一つです。
年間の家賃収入が1,000万円、諸経費が200万円、価格が1億円の物件に投資する場合を例に、イールドギャップが投資の収益性に与える影響をみていきましょう。
本投資の実質利回りは8%((1,000万円-200万円)/1億円=8%)となります。ローンの金利が1%の場合はイールドギャップが7%ですが、3%の場合は5%、5%の場合は3%にまで下落してしまいます。
マイナス金利政策が導入されている日本と同じ水準の低金利で融資を受けられる国はそう多くないということを認識しておきましょう。
・担保にした不動産が拘束される
担保となった不動産は自分の資産であり続けるものの、ローンを完済するまでは売却することができなくなります。物件の買い替えをしたり、現金化したりする際に制約を受ける可能性があるという点は認識しておきましょう。
不動産投資は年単位の中長期投資になることが想定されるため、中長期的な資金計画を立てたうえでどの物件であれば担保にすることができるかという点を熟慮する必要があります。
・国籍が融資において不利になることがある
日本人として海外金融機関を利用する場合、融資における審査や貸出条件等において国籍が不利に働く可能性があります。
海外では金融機関によっては外国人への融資をしていない場合や外国人への貸出においては金利が上乗せされるなど貸出条件が良くない場合もあるためです。
金融機関を選ぶにあたっては、日本人にも融資をしてくれるか否か、日本人が融資を受ける際の貸出金利が相場と乖離していないかを第一に確認しておく必要があります。
・言語障壁がある
海外金融機関を利用する際は、担当者とのコミュニケーションや書類上の言語が外国語である場合が大多数でしょう。
その国の言語が分からなければ口頭でも書面でもコミュニケーションを円滑に行うことは困難であるため、日本人にとっての障壁の一つといえます。
・融資を受ける以上、金利がかかる
融資を受ける場合、大なり小なり金利の支払いが発生します。
投資する不動産の利回りが高くても、金利がかかれば実質的な投資パフォーマンスはその分低下するため注意が必要です。
投資する不動産の利回りと支払う金利の利率のバランスを考慮して、その投資における収益性を総合的に判断しましょう。
一方、現金一括で購入する場合は金利がかからないため、その分のコストとリスクを抑えることができます。現金一括で購入する方法については、「海外不動産投資でローンを組む方法5選！①現金一括で購入または現金を担保に融資を受ける」をご参照ください。
海外不動産を担保にしてローンを組むという方法に向いている方・向いていない方という点について、投資の目的やスタイルの観点から解説します。
■向いている方
■向いていない方
海外不動産を担保にしてローンを組むという方法に向いているのは、海外にも生活拠点がありその国の言語や金融機関における商慣習に慣れている方です。
言語障壁がない状態でその国の融資情勢に関する情報を容易に取得できる方は、海外の金融機関から融資を受けられる可能性が十分にあるでしょう。
海外不動産を担保にしてローンを組むという方法に向いていないのは、海外の言語や金融機関における商慣習に慣れていない方です。
外国人という立場で融資を受けることになるため、取引先とのコミュニケーションや融資条件等において投資活動が思うように進まないことがあるかもしれません。
海外の金融機関で融資を受けることを考える場合、現地の言語や商慣習に精通した不動産業者などの相談役を置くのが適切でしょう。
海外不動産は現金一括で購入するという方法だけではなく、ローンを活用するという手段をとることもできます。
本記事で紹介した海外不動産を担保としてローンを組むという方法は、海外の融資情勢や商慣習についての情報を容易に取得でき、言語障壁なく金融機関等とコミュニケーションができる方に適した資金調達方法です。
そうでない方であっても、現地の言語や商慣習に精通した不動産業者などの相談役を置くことで海外金融機関から融資を受けて不動産投資を始めることができる可能性は大いにあるでしょう。
ご自身の資産状況や投資の目的等を勘案して、どのような方法で資金調達をするが最も合理的かをプロの意見も聞きながら客観的に判断するのが、海外不動産投資を成功に導く近道になるかもしれません。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等については、お気軽にお問い合わせください。