海外投資家が日本不動産に投資をする場合、物件購入前に一度は現地確認をしておくのが理想的です。
しかしながら、海外投資家は距離的なハンディキャップがあることに加え、新型コロナウイルスの影響で来日が困難であることから、現地確認をせずに物件を購入することを考える投資家もいるでしょう。
本記事では、物件購入前に現地確認をする必要がある理由とできない場合の対処法を3つ解説します。
index
1-物件購入前に現地確認が必要な理由
2-物件購入前に現地確認ができない場合の対処法3つ
┗2-1不動産業者に物件周辺の写真と動画を撮ってもらう
┗2-2オンライン上の地図を参照する
┗2-3そのエリアの住みやすさに関する口コミや評判を参照する
3-まとめ
物件購入前に現地確認が必要な理由は、投資物件を選ぶにあたって必要な情報の中には写真や地図だけでは分からないことも多くあるためです。
具体的に、実際に現地へ行かなければ分からないことは以下のような事項であり、いずれも投資物件選びにおいて重要な要素です。
・最寄駅や物件周辺の雰囲気
→若年層向けの賑やかなエリア、ファミリー向けの落ち着いたエリア等
・どのような世帯が周辺に住んでいるか
→ファミリーが多い、若い単身男性が多い等
・生活にあたり不便な点はないか
→交通量が多く騒音がある、排気ガスが多い等
・物件の劣化具合や印象
→写真に写らない細かな傷み、物件の第一印象等
・室内からの眺望、日当たり
→向かいの建物との見合いがないか、日当たりは良好か等
実際に現地確認を行い、そこで生活をする人の目線に立つことではじめて分かるその物件の具体的な入居者イメージ（ターゲット像）や強み・弱みもあります。
日本の土地勘がない海外投資家は、実際に物件を見たり現地を散策したりしなければ分からないことが多くあるため、特に現地確認をしておく必要があるでしょう。
物件購入前に一度は現地確認をしておくのが理想的ですが、売主が急いでおり現地確認のために来日する時間的余裕がない場合やコロナ禍のような渡航制限が出ている場合などには現地確認ができないこともあるでしょう。
物件購入前に現地確認ができない場合には、以下3つの対処法によって投資判断に必要な情報を可能な限り現地確認に近い状態で取得することが重要です。
■不動産業者に物件周辺の写真と動画を撮ってもらう
■オンライン上の地図を参照する
■そのエリアの住みやすさに関する口コミや評判を参照する
物件周辺の生の情報を得るためには、実際に現地確認をする際と同じ目線で撮影された写真や動画が重要な情報源となります。
具体的には、以下のような項目の撮影を依頼すると現地の様子を感じやすくなるでしょう。
・最寄駅から物件までの動線
・物件の外周および共用部分（駐輪場やゴミ置き場等）
・物件の敷地から住戸までの動線
・住戸内の各設備
・住戸の窓からの眺望
「物件周辺の生の情報を得たい」という目的を伝えたうえで、不動産業者に写真と動画の撮影を依頼しましょう。
写真と動画をもとに、入居者目線でその物件および周辺エリアの住環境の良し悪しを検討することで、実際の現地確認に近い情報を得ることができます。
不動産業者に物件周辺の写真と動画を撮ってもらうことのメリットおよびデメリットには、以下の表のような項目が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ・街の実際の雰囲気を感じられる ・細かい箇所まで確認できる （撮影日時、撮影箇所、天候等） ・現状に近い情報を取得できる | ・情報取得までに時間がかかることがある （不動産業者の対応スピードによっては） ・追加費用が発生する可能性がある （交通費、駐車場代、宿泊費等） |
不動産業者に動いてもらう分、時間がかかったり現地確認に要した分の追加費用が発生したりする可能性はありますが、投資家が欲しい情報に基づいて細かいオーダーをすることができるため、撮影依頼をする価値は大いにあるでしょう。
オンライン上の地図とは、GoogleマップやGoogle Earthをはじめとする地図サービスです。
オンライン上の地図には、実際の道を歩く時と同じ目線で景色を360度見回せる機能があり、それを利用することで最寄駅から物件までの動線をオンライン上で歩いてみたり、物件の外周を見回したりすることができます。
あくまでも地図であるため、物件の敷地内まで細かくチェックすることはできませんが、街の様子や物件の外観を見たり、周辺の生活利便施設（スーパー、コンビニ、飲食店等）までのルートおよび所要時間を測ったりすることは可能です。
オンライン上の地図を参照するメリットおよびデメリットには、以下の表のような項目が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ・街の実際の雰囲気を感じられる ・細かい箇所まで確認できる （撮影日時、撮影箇所、天候等） ・現状に近い情報を取得できる | ・情報取得までに時間がかかることがある （不動産業者の対応スピードによっては） ・追加費用が発生する可能性がある （交通費、駐車場代、宿泊費等） |
写真ベースであるため実際の雰囲気を完全に理解することは難しいかもしれませんが、最寄駅から物件までのルートや物件周辺のエリアを歩行者目線で見ることで、実際にそこで生活をする人の感覚に近い情報を得られるでしょう。
インターネット上で「◯◯駅 住みやすさ」「◯◯町 口コミ」などのキーワードで検索をかけると、そのエリアの生活利便性に関するレビューページを閲覧できます。
同レビューページには不動産会社によるエリア紹介やそのエリアに住んだことのある人の口コミがあり、有益な情報が得られるかもしれません。
そのエリアの住みやすさに関する口コミや評判を参照するメリットおよびデメリットには、以下の表のような項目が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ・実際にその街に住んでいた人の意見が聞ける ・生活利便性に関する情報を多く取得でき、物件の強みと弱みが分かる | ・あくまで個人の感想である ・古い情報が混在していることがある |
不動産業者に撮影してもらった写真と動画およびオンライン上の地図から得られた情報をベースに、口コミや評判を加味することで、そのエリアに対するより具体的なイメージを掴めるでしょう。
住み慣れたエリアに投資をする日本人でも物件購入前には現地確認をしておく必要があるため、日本の土地勘がない海外投資家はなおさらその必要性は高いといえるでしょう。
実際に現地に行って街を歩き、物件の共用部分と住戸内を自分の目で見ることではじめてその物件の強み・弱みを理解することができ、真に納得のいく投資判断ができるようになります。
しかしながら、海外投資家は必ずしも容易かつ頻繁に来日ができるとも限らないため、現地確認ができないのであれば、可能な限り自分の目で見て得られる情報に近い情報を幅広く収集しましょう。
2020年以降のコロナ禍でオンライン化が急速に進んでいるため、不動産業者の力を借りたりネットを経由したりすることで多くの新鮮な情報にアクセスすることができます。
なお、本記事における解説情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。