サラリーマンこそ不動産投資をするべき3つの理由
不動産投資は多額の自己資金がなければできない、代々土地を所有している地主家系の人でなければできないと捉えられることが多く、一般的なサラリーマンには手が出せない投資であるという印象が根強くありました。
2000年以降、不動産投資に対して融資をする金融機関が出てきたことや、投資用不動産を専門に取り扱う会社が誕生したことから、不動産投資が世に浸透しはじめたという経緯があります。
一般投資家の不動産投資への参入ハードルが下がるにつれて、一般的なサラリーマンでも不動産投資を始めやすくなったということです。
株式や投資信託などへの投資にはない不動産投資特有の強みや、サラリーマンであるがゆえに享受しやすい投資上のメリットもあるため、サラリーマンこそ不動産投資をするべきであるといえるでしょう。
サラリーマンこそ不動産投資をすべき具体的な理由は何でしょうか。サラリーマンの優位性という点も踏まえて解説していきます。
index
1-融資を制する投資家が不動産投資では大きく有利になる
2-サラリーマンこそ不動産投資をするべき3つの理由
┗2-1好条件で融資を受けられる可能性が高い
┗2-2融資の活用でレバレッジをかけられる
┗2-3競争優位性の高い市場で投資ができる
3-まとめ
不動産投資では投資規模が数千万円ないし数億円になることが多いため、金融機関からの融資を受ける必要がある場合がほとんどでしょう。
融資には期間、金利、自己資金の割合といった条件があり、融資条件によって毎月の返済額やキャッシュフローが大きく左右されます。融資期間が長く、金利が低く、必要な自己資金が少ない条件で融資を受けることができれば少ない自己資金で安定的なキャッシュフローを生める投資をしやすくなるということです。
融資条件が毎月のキャッシュフローに及ぼす影響を、価格が5,000万円、年間の実質利回りが6%の物件をフルローンで購入する場合を例に説明します。有利な条件である金利1%、融資期間35年で融資を受ける場合、毎月のキャッシュフローは108,857円の黒字になります。一方で、有利とはいえない条件である金利3%、融資期間20年の場合、毎月のキャッシュフローは27,299円の赤字になってしまうのです。
同じ物件を同じ利回りで購入する場合であっても、融資条件が変われば投資としての収益性が大きく変わってくるということです。
不動産投資には融資がつきものであること、融資の条件次第で投資のパフォーマンスが大きく左右されることからすると、融資を制する投資家が不動産投資では大きく有利になるといえるでしょう。
サラリーマンこそ不動産投資をするべき理由は以下の3点です。いずれもサラリーマンの優位性および投資用不動産における取引の実情を踏まえたものであると同時に、株式や投資信託といった金融商品ではなく不動産を投資対象として選択する優位性とも関係しています。
■好条件で融資を受けられる可能性が高い
■融資の活用でレバレッジをかけられる
■競争優位性の高い市場で投資ができる
サラリーマンは給与水準や勤務先といった一定の要件を満たせば、好条件で融資を受けられる可能性が高いため、融資条件が成否を左右する不動産投資においてはサラリーマンであることが優位性になり得ます。
サラリーマンが融資上で有利な理由は、日本の金融機関は物件に対してではなく、人に対して融資をするという姿勢が一般的に強いことから、融資申込者の個人属性を融資審査において重要視する傾向があるためです。
個人属性の具体的な内容は、年収、勤務先（上場の有無、資本金、創業年数など）、現職での勤続年数および役職の有無、保有資産（現金、無担保の不動産など）といったものです。個人属性は、その人の返済能力や融資先としての安全性の高さを測るための審査基準として一般的に用いられます。
サラリーマンは毎月安定的な給与収入があり、勤続年数の経過とともに給与が増えるという考え方が金融機関側に根強くあることが多いため、金融機関からの評価が高くなりやすいのです。返済能力や融資先としての安全性が高いということは、金融機関も安心して融資ができるため、サラリーマンは好条件で融資を受けやすいということです。
融資を受けて投資をするということは、外部資本を用いることで自己資本以上の規模で投資ができるということです。
5,000万円分の資産を購入する場合を例に説明すると、レバレッジが利かない通常の投資であれば5,000万円の現金が必要になります。一方で、不動産投資においては融資によるレバレッジを活用して数万円ないし1,500万円程度の現金で5,000万円分の資産を購入できるのです。
外部資本で投資をすることで、余った自己資金を他の投資に回して資産形成のスピードを加速させることも、突発的な出費に備えて手元に保全しておくことで賃貸経営の安全性を高めることもできます。
融資の活用で投資効率の向上や手元資金の確保を図りやすいという点もサラリーマンの優位性の一つであり、サラリーマンが不動産投資をするべき理由といえるでしょう。
金融機関からの融資を前提とすることの多い不動産投資は、株式や投資信託への投資のように誰にでも容易に参入ができるものではありません。物件を購入するためには物件価格および購入時の諸経費の全額を賄える自己資金、または金融機関の融資審査を通過できるだけの信用が必要であるためです。
金融機関からの融資を受けやすいサラリーマンは不動産投資の参入障壁を超えられる可能性が高いため、株式や投資信託といった参入障壁の低い市場よりも競争相手の少ない市場で投資ができるのです。
競争相手が少ない市場で投資をするメリットとして、優良物件や価値がありながら放置されてきた掘り出し物件を購入できるチャンスが多くなるということが挙げられるでしょう。投資用不動産の取引市場においては、優良物件はオープンに出回る前に水面下でクローズに取引されるということが往々にしてあります。水面下でしか出回らない優良物件の情報を優先的にキャッチできるのは、「物件を買える人」、すなわち融資を受けられる人である場合が多いのも現実です。
多額の現金を持っていなくても、融資による資金調達が可能であれば「物件を買える人」として水面下での優良物件の情報をキャッチできることは大いにあり得ます。資金調達の可能性というサラリーマンの優位性を活かし、競争相手の少ない市場で有利な投資をしやすいという点もサラリーマンが不動産投資をするべき理由といい得ます。
不動産投資が一部の地主や富裕層といった限られた層だけのための投資ではなく、サラリーマンでも参入可能なものになった現在において、不動産投資は融資というレバレッジの活用によって資産形成を加速度的に行うための非常に有効な投資手法といえるでしょう。
不動産投資にはサラリーマンだからこそ享受できるメリットや持ち得る優位性が存在するため、一般的なサラリーマンであっても少ない自己資金から大きな資産を早く築くことが十分に可能といえます。
なお、本記事における不動産投資の解説および金融機関に係る情報はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や手法は投資物件や融資打診をする金融機関によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。